Leasinvest Real Estate - résultats annuels audités de l'exercice 2003/2004 - (période du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004)

Chiffres clés	Statutaire	Conso	Conso	Statutaire	Statutaire
	1/07/2003-	1/07/2002-	1/07/2001-	1/07/2000-	1/07/1999-
	30/06/2004	30/06/2003	30/06/2002	30/06/2001	30/06/2000
Valeur du portefeuille immobilier (EUR)	257.488.000	266.079.000	269.519.000	200.944.970	177.288.491
Valeur de liquidation du portefeuille (EUR)*	227.865.000	235.468.141	238.512.389	177.827.407	156.892.470
Nombre d'actions	2.830.371	2.830.366	2.830.366	2.725.624	2.525.124
Valeur de l'actif net (NAV) (EUR) (2)	148.944.748	151.287.586	152.819.886	145.525.712	134.161.935
Valeur de l'actif net par action (EUR) (2)	52,62	53,45	53,99	53,39	53,13
Valeur de l'actif net par action (EUR) (3)	56,35	57,55	57,95	57,19	56,81
Taux d'occupation (4)	94,13%	96,24%	97,11%	94,20%	92,30%
Taux d'occupation (5)	94,43%	97,77%	100,00%	98,50%	98,00%
Rendement locatif (4)	7,70%	7,85%	7,77%	7,51%	7,23%
Rendement locatif (5)	7,71%	7,97%	8,01%	7,86%	7,69%
Ratio d'endettement (6)	41,06%	41,38%	44,94%	27,28%	25,65%
Pay out ratio (%)	93%	93%	93%	92%	89%
Croissance de dividende (%)	-9,02%	3,54%	4,21%	3,26%
Rendement de dividende (%) (7)	6,75%	7,74%	7,62%	7,75%	7,07%
(1) Valeur de liquidation = valeur estimée après déduction de 13% de frais
(2) ex-dividende
(3) dividende compris
(4) hors garantie locative
(5) garantie locative comprise
(6) y compris les provisions pour l'exit tax pour 30/06/02 et 30/06/03 et 30/06/04
(7) Dividende brut / cours de bourse moyen
Note: pour 30/06/2002 et 30/06/2003 il s'agit de chiffres consolidés (incl. Brussimmo SA et Ekiport SA)

 

 

Bilan (x 1.000 EUR)			Statutaire	Conso	Conso	Statutaire	Statutaire
			1/07/2003	1/07/2002-	1/07/2001-	1/07/2000-	1/07/1999-
			30/06/2004	30/06/2003	30/06/2002	30/06/2001	30/06/2000
ACTIF						1000	1000
ACTIF IMMOBILISE			258.161	266.079	269.519	200.945	177.288
Immobilisations corporelles			257.488	266.079	269.519	200.945	177.288
Immobilisations financières			673
ACTIF CIRCULANT			9.443	8.972	19.254	5.353	8.277
Créances à plus d'un an			78	131	205	274	225
Créances à un an maximum			2.519	3.501	6.714	2.136	2.539
Placements et liquidités			6.456	5.200	11.947	2.729	5.450
Comptes de régularisation			390	140	388	214	63
TOTAL DE L'ACTIF			267.604	275.051	288.773	206.298	185.565
PASSIF
CAPITAUX PROPRES			148.945	151.287	152.820	145.526	134.162
PROVISIONS			3.573	4.173	2.476	669	543
DETTES			115.086	119.591	133.477	60.103	50.860
Dettes financières à plus d'un an			41.550		7.475	46	46
Dettes financières à un an maximum			50.137	98.180	89.463	44.240	34.896
Dettes commerciales et fiscales			5.205	3.422	2.464	2.240	3.197
Autres dettes			12.250	12.476	28.278	9.744	9.463
Comptes de régularisation			5.944	5.513	5.797	3.833	3.258
TOTAL DU PASSIF			267.604	275.051	288.773	206.298	185.565
Solvabilité (%)			55,66	55,00	52,92	70,54	72,30
Ratio d'endettement (%) (1)			41,06	42,33	44,94	27,28	25,65
(1) hors comptes de régularisation
pour 30/06/2002, 30/06/2003 et 30/06/2004: y compris les provisions pour l'exit tax pour les montants respectifs de € 2.108.040, 2.364.978 € et 734.352 €

 

Compte de résultats (x 1.000 EUR)			Statutaire	Conso	Conso	Statutaire	Statutaire
			1/07/2003-	1/07/2002-	1/07/2001-	1/7/2000-	1/7/1999-
			30/06/2004	30/06/2003	30/06/2002	30/06/2001	30/06/2000
RESULTAT OPERATIONNEL
Produits d'exploitation			22.689	23.955	20.265	15.822	15.424
Charges d'exploitation			-7.262	-7.007	-5.015	-4.342	-3.929
Résultat d'exploitation			15.427	16.948	15.250	11.480	11.495
Produits financiers			1.384	1.363	1.471	819	121
Charges financières			-5.117	-5.427	-4.316	-2.504	-1.249
Impôts			-209	-142	-10	646	48
Résultat opérationnel			11.485	12.742	12.395	10.441	10.415
RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
Plus et moins values sur la réalisation d'éléments du portefeuille			-140	109
Extourne des variations historiques de valeurs préalablement				-84
	comptabilisées sur éléments réalisés
Variation de la valeur de marché des éléments du portefeuille			-3.000	-2.702	429	613	2.598
	Immobilier en portefeuille à la fin de l'exercice		-2.793	-2.702	429	613	2.598
	Extourne des variations historiques de valeurs préalablement		-207
	comptabilisées sur éléments réalisés (1)
Résultat sur portefeuille			-3.140	-2.677	429	613	2.598
RESULTAT EXCEPTIONNEL
Produits exceptionnels				7
Charges exceptionnelles					-19
Bénéfice de l'exercice			8.345	10.072	12.806	11.054	13.013
(1) Cfr. Conseil de la Commission pour les Normes Comptables du 9 février 2004.

 

 

Les produits d'exploitation (hors refacturations de frais pour un montant de € 2,10 millions) s'élèvent à € 20,6 millions.

 

Au cours de l'exercice, des loyers pour un montant de € 20,4 millions ont été encaissés (hors garanties locatives (1)), soit 2,26% de moins que l'année précédente. Cette diminution résulte principalement, d'une part, d'une légère hausse du taux de vacance par rapport à l'an dernier et, d'autre part, d'un manque à gagner de revenus locatifs suite aux ventes d'immeubles au cours de cet exercice et du précédent.

 

Le taux d'occupation s'élève à 94,13% (hors garanties locatives), contre 96,24% au cours de l'exercice précédent et le rendement locatif à 7,70% (7,85% au 30/06/2003).

 

Le résultat d'exploitation s'élève à € 15,4 millions, contre € 16,9 millions au 30/06/2003, soit un recul de 8,97% qui provient de la baisse des revenus précitée, de l'exécution de plus de travaux d'entretien et de rénovation et de coûts uniques (2). Par action cela revient à un résultat d'exploitation de € 5,45 (€ 5,99 au 30/06/2003).

 

Le résultat financier net s'est amélioré et s'élève à € -3,7 millions (8,12% de moins que l'année passée), en raison principalement des taux d'intérêt plus bas, de la bonne gestion des risques de taux d'intérêts et de la légère diminution des dettes.

 

L'exercice se clôture par un résultat opérationnel de € 11,5 millions, soit € 4,06 par action (€ 4,50 au 30/06/2003) et un bénéfice net de € 8,3 millions, ce qui résulte en un bénéfice net par action au 30 juin 2004 de € 2,95 par rapport au € 3,56 l'année précédente. La différence entre les deux provient de la contribution négative des fluctuations de valeur du portefeuille à concurrence de € 3 millions. La correction à la baisse du portefeuille est le reflet du marché de l'immobilier dans son ensemble. Il s'agit de moins-values sur les immeubles Extensa Square (Evere), Riverside Business Park (Anderlecht) et Axxes Business Park (Gand), qui n'ont pu être compensées par l'importante plus-value sur le bâtiment de la rue de Trèves, loué pour 27 ans au Comité des Régions de l'Union européenne.

 

Le cash-flow net (3) par action (CFS) s'élèvait à € 4,45, par rapport à € 5,04 au 30/06/2003.

 

Les capitaux propres atteignent € 148,9 millions, ce qui représente une valeur de l'actif net par action (hors dividende) au 30 juin 2004 de € 52,62 comparé à € 53,45 l'année précédente. La fluctuation négative de la valeur de marché du portefeuille explique cette diminution.

 

Les experts immobiliers ont estimé la valeur d'investissement du portefeuille immobilier à € 257,5 millions après la vente des immeubles mentionnés ci-après. De ce fait, sur base de comparaison égale, la valeur du portefeuille s'établit à € 1.719.000, soit 0,66% de moins par rapport à la valeur d'investissement au 30/06/2003. La valeur de liquidation (4) du portefeuille s'établit à € 227,9 millions. Le ratio d'endettement est passé de 41,38% (5) à 41,06% (5).

 

 

Au cours de l'exercice, Leasinvest Real Estate a conclu un bail emphytéotique acquisitif de 27 ans avec le Comité des Régions de l'Union européenne pour l'immeuble situé à l'angle de la rue de Trèves et de la rue Belliard à Bruxelles. Ce bail emphytéotique prend cours le 1er février 2005. En conséquence, cet immeuble a enregistré une importante revalorisation.

 

Aucun investissement n'a été réalisé au cours de l'exercice 2003/2004 écoulé.

 

Quelques immeubles moins importants du portefeuille ont été vendus à une légère moins-value. Il s'agit des immeubles sis Britselei 3-9 et Mechelsesteenweg 30-34 à Anvers, ainsi que Kontichsesteenweg 17 & 38 à Aartselaar. Ces ventes s'inscrivent dans le cadre de la gestion dynamique du portefeuille.

 

 

Après la date de clôture des comptes, aucun événement ni fait marquant susceptible d'influencer sensiblement les résultats ou l'évolution de Leasinvest Real Estate n'est survenu, à l'exception des faits mentionnés ci-dessous.

 

Un accord-cadre a été conclu le 16 juillet 2004 entre Leasinvest Real Estate, son gérant statutaire Leasinvest Real Estate Management SA, Leasinvest SA et AXA Belgium SA afin de soutenir la croissance du portefeuille immobilier de Leasinvest Real Estate.

 

Cet accord-cadre prévoit qu'AXA Belgium participera au capital de Leasinvest Real Estate par de futurs apports immobiliers contre la création de nouvelles actions de Leasinvest Real Estate. Si l'investissement projeté est entièrement réalisé, Leasinvest SA et AXA Belgium détiendront chacune une participation d'environ 29% dans Leasinvest Real Estate.

 

La structure de l'actionnariat du gérant statutaire ne subit aucune modification et reste une filiale à 100% de Leasinvest SA. AXA Belgium sera cependant représentée au Conseil d'administration du gérant statutaire.

 

L'accord de principe a été conclu sous la condition suspensive de l'approbation par la Commission bancaire, financière et des assurances des différentes étappes du projet d'investissement.

 

 

 

Le bénéfice total à affecter du présent exercice 2003/2004 s'élève à € 14.545.925,58, y compris le bénéfice reporté de l'exercice précédent de € 3.201.125,59.

 

Leasinvest Real Estate proposera à l'assemblée générale des actionnaires du 18 octobre 2004 de reporter € 3.988.641,75 au prochain exercice et de distribuer € 10.557.283,83 en tant que dividende.

 

Le dividende proposé correspond à un payout ratio de 93,06%, comme l'an dernier (93%), et est largement supérieur au 80% minimum comme imposé par l'A.R. du 10 avril 1995 sur les sicafis.

 

Sous réserve d'approbation, le dividende s'élèvera à € 3,73 brut (contre € 4,10 brut l'année passée) et € 3,17 net, exempt de précompte mobilier (contre € 3,49 net l'année passée) pour l'ensemble des 2.830.371 actions.

 

Le paiement du dividende se fera contre remise du coupon n° 5 à partir du 25 octobre 2004 aux guichets d'ING Banque, de Dexia Banque, de Fortis Banque et de la Banque Degroof.

 

 

Au cours de l'exercice précédent, la société a bien résisté aux conditions de marché difficiles.

Grâce à l'accord cadre récemment conclu avec AXA Belgium SA, la Société a établi la base d'un important programme d'investissement qui aura effet au cours des deux prochaines années et engendrera une amélioration de ses ratios financiers.

 

La structure de l'actionnariat est inchangée depuis le 31/03/2004

	Nombre d'actions	%
Groupe Leasinvest	1.154.047	40,77
Free float	1.676.324	59,23
Total	2.830.371	100

 

 

Le rapport annuel (brochure), comprenant les comptes annuels, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 30/09/2004 et pourra être obtenu sur simple demande à l'adresse suivante:

Leasinvest Real Estate SCA

Mechelsesteenweg 34 (siège administratif)

2018 Anvers

T +32 3 238 98 77

F +32 3 237 52 99

E investor.relations@leasinvest-realestate.com

Visitez notre nouveau site : www.leasinvest-realestate.com (brochure à télécharger dans « Investisseurs », « rapports financiers »)

 

 

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de bureaux de qualité qui se situent dans le triangle Bruxelles / Gand / Anvers, ainsi que dans des bâtiments logistiques et magasins de qualité bien situés.

La valeur de placement au 30 juin 2004 se chiffre à € 257,5 millions. Le portefeuille représente une superficie de plus de 180.000 m2 répartis entre 14 sites différents et 35 bâtiments.

La sicafi est notée à la bourse Euronext et est membre du segment NextPrime depuis janvier 2002. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de € 162,5 millions (valeur au 18 août 2004).

 

 

(1) Les garanties locatives, dont les delais ont expirés entre-temps, s'élevaient à € 8.364,91 au cours de l'exercice précédent.

(2) Les coûts uniques concernent les frais de courtiers par rapport à la transaction avec le Comité des Régions de l'Union Européenne et les frais liés à le fusion de Leasinvest Real Estate et ses deux filiales.

(3) Cash-flow net = résultat opérationnel plus additions aux moins-values sur créances commerciales et des additions à et prélèvements sur les provisions, plus les plus- ou moins-values réalisées sur portefeuille, plus le résultat exceptionnel. CFS = cashflow per share.

(4) La valeur de liquidation est la valeur estimée après déduction de 13% de frais.

(5) Y compris les provisions pour l'exit tax.