Leasinvest Real Estate - Halfjaarresultaten boekjaar 2005-2006 (periode van 01/07/2005-31/12/2005)

 

 

(1) reële waarde ("fair value") : de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken; de reële waarde is de boekwaarde onder IFRS

(2) de investeringswaarde komt overeen met het vroeger gehanteerde begrip "beleggingswaarde" en is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken

(a) de daling van 31/12/04 naar 31/12/05 is afkomstig van de verkoop van het gebouw aan de Trierstraat en aan de Kontichsesteenweg 38 op het einde van het vorige boekjaar (30/06/05)

 

 

 

Het lopende boekjaar 01/07/05 - 30/06/06 is het eerste boekjaar waarin Leasinvest Real Estate haar geconsolideerde cijfers onder IFRS (International Financial Reporting Standards) rapporteert.  Voor de huidige verslaggeving heeft Leasinvest Real Estate IAS 34 inzake tussentijdse financiële verslaggeving niet gevolgd.

 

De mogelijkheid bestaat dat de opname- en waarderingscriteria die werden gebruikt voor de opmaak van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op 31/12/05 nog wijzigingen ondergaan, wanneer de eerste IFRS geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 30/06/06 wordt opgemaakt.

 

De impact van IFRS op het eigen vermogen in de openingsbalans op 01/07/04 bestaat uit een aantal boekhoudkundige herwerkingen en bedroeg + 6,81 miljoen EUR.

Op 31/12/05 bedroeg de impact op het eigen vermogen van de overgang van BGAAP naar IFRS - 7,35 miljoen EUR (op 31/12/04 - 5,35 miljoen EUR) voornamelijk te wijten aan de herwerking inzake de afwaardering van mutatiekosten (cfr. infra) en op de P&L - 0,056 miljoen EUR en - 0,7 miljoen EUR op 31/12/04.

Deze overgang heeft geleid tot een aantal boekhoudkundige herwerkingen, waaronder de waardering van de vastgoedportefeuille.

 

De opname van vastgoedbeleggingen en hun waardering aan reële waarde ("fair value") wordt beheerst door de IAS norm 40.

 

In het kader van de omzetting van hun financiële staten naar IAS/IFRS normen en volgend op talrijke debatten met betrekking tot deze vraag tussen de vastgoedbevaks, hun Commissarissen, hun onafhankelijke vastgoeddeskundigen en de controleautoriteiten, hebben de vastgoedbevaks de voorstelling van hun onroerende activa in de balans aangepast.

 

Voor financiële staten afgesloten op 31/12/2005 en retroactief tot 01/01/2004, hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen verantwoordelijk voor de waardering van de patrimonia van de vastgoedbevaks, in een eerste fase de investeringswaarde van het vastgoed bepaald (stemt overeen met het vroeger gebruikte begrip "beleggingswaarde").

 

In een tweede fase hebben diezelfde vastgoeddeskundigen voor het geheel van de vastgoedsector het niveau van de mutatiekosten vastgesteld die bij een toekomstige hypothetische verkoop van een vastgoed zouden worden betaald.  Deze kosten worden afgetrokken van de investeringswaarde, om zo de reële waarde ("fair value" in de zin van IAS/IFRS) van het patrimonium te bekomen.  Het is deze laatste waarde die vanaf nu in de geconsolideerde balans van de vastgoedbevaks zal worden voorgesteld.

 

Op basis van een groot aantal vastgoedtransacties die tijdens de laatste drie jaren (2003-2005) in België gerealiseerd werden, hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen vastgesteld dat het gemiddelde niveau van de mutatiekosten 2,5% van de investeringswaarde bedraagt, voor zover de individuele waarde van een gebouw meer dan 2,5 miljoen EUR bedraagt. Voor gebouwen die minder dan 2,5 miljoen EUR waard zijn, worden de transactiekosten op het niveau van de registratierechten gewoonlijk gedragen door de koper in de drie gewesten van het land (12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, 10% in het Vlaams Gewest).

 

Leasinvest Real Estate is actief in een professionele markt, slechts 1 pand ligt onder de drempel van 2,5 miljoen EUR.  De afwaardering van de mutatiekosten bedraagt op 31/12/05  6,97 miljoen EUR of  2,15 EUR per aandeel. Leasinvest Real Estate heeft ervoor geopteerd om de trimestriële schommelingen van deze methodiek via het eigen vermogen te laten lopen.

 

 

De huuropbrengsten bedroegen op 31/12/05 9,36 miljoen EUR, hetzij een daling van 4,8% ten opzichte van 31/12/04 (9,8 miljoen EUR) ondanks een lichte stijging van de bezettingsgraad (2) over deze periode (van 92,44% tot 92,97%).  Het effect van investeringen eind 2004 (Square de Meeûs en Montoyer 63) was niet voldoende om onder andere de huurinkomsten van de verkoop van het gebouw aan de Trierstraat (Comité van de Regio's) te compenseren.

 

De vastgoedkosten zijn met 25% afgenomen van - 2,25 miljoen EUR tot - 1,70 miljoen EUR dankzij een lichter onderhouds-en renovatieprogramma na een jaar (boekjaar 30/06/05) waarin de portefeuille grote onderhouds- en investeringswerken heeft ondergaan.

Het bedrijfsresultaat is toegenomen met 1,67% van 7 miljoen EUR tot 7,2 miljoen EUR.

 

De combinatie van een actieve indekkingspolitiek eind juni 2005 te samen met lage korte termijnrentes, heeft ertoe geleid dat het financieel resultaat met 27% verbeterd is in vergelijking met het semester 31/12/04.  Het financieel resultaat bedroeg - 1,37 miljoen EUR op 31/12/05 tegenover - 1,9 miljoen EUR op 31/12/04, hetzij een verbetering van 0,53 miljoen EUR.

 

Het netto courant resultaat, aandeel groep, eindigde op 5,41 miljoen EUR ten opzichte van 5,11 miljoen EUR voor het semester 31/12/04, een stijging van 5,7%.  Per aandeel komt dit neer op een netto courant resultaat, aandeel groep van 1,67 EUR op 31/12/05 en 1,68 EUR (1) op 31/12/04.

 

De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, lagen op 31/12/05 4,37 miljoen EUR hoger dan het semester eindigend op 31/12/04 en bedroegen 3,18 miljoen EUR (31/12/04 : - 1,19 miljoen EUR).  Eind 2004 werden er minwaarden geacteerd tengevolge van een neerwaartse druk op de geschatte huurprijsniveau's.  Eind 2005 nemen we per saldo positieve portefeuilleschommelingen waar (hoofdzakelijk afkomstig van de gebouwen Louizalaan 250 en het Riverside Business Park) door voornamelijk een daling van de geschatte vastgoedrendementen en het feit dat het belangrijke investeringsprogramma van vorig boekjaar voor bepaalde panden geresulteerd heeft in waardecreatie.

 

Het netto resultaat, aandeel groep, is meer dan verdubbeld en kwam neer op 8,6 miljoen EUR.  Op 31/12/04 bedroeg dit 4,23 miljoen EUR.  In termen van resultaat per aandeel geeft dit 2,65 EUR voor 31/12/05 tegenover 1,39 EUR (1) een jaar eerder, hetzij een stijging van 90,6%.

 

 

 

in 1,000 EUR			31/12/2004	31/12/2005
			herwerkt
ACTIVA
VASTE ACTIVA			288.446	273.174
Vastgoedbeleggingen			287.375	272.238
Andere materiële vaste activa			68	76
Financiële vaste activa			1.002	859
VLOTTENDE ACTIVA			4.336	6.456
Financiële vlottende activa			35	455
Handelsvorderingen			2.180	2.072
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa			468	32
Kas en kasequivalenten			1.091	3.560
Overlopende rekeningen			562	337
TOTAAL ACTIEF			292.781	279.630
PASSIVA
TOTAAL EIGEN VERMOGEN			180.305	186.413
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap			172.344	178.072
Kapitaal			35.729	35.729
	Geplaatst kapitaal		35.729	35.729
Uitgiftepremies			31.280	31.280
Reserves			100.147	102.030
Resultaat			12.679	16.343
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten			-7.490	-6.972
bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			0	-338
	- Op indekkingsinstrumenten		0	-338
MINDERHEIDSBELANGEN			7.961	8.341
VERPLICHTINGEN			112.476	93.217
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN			45.656	35.311
	Langlopende financiële schulden		45.000	34.100
	a	Kredietinstellingen	45.000	34.100
	Andere langlopende financiële verplichtingen		0	555
	Andere langlopende verplichtingen		656	656
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN			66.820	57.906
	Voorzieningen		0	46
	Kortlopende financiële schulden		53.574	49.248
	c	Andere	53.574	49.248
	Handelsschulden en andere kortlopende schulden		3.135	2.782
		Andere	3.135	2.782
	Andere kortlopende verplichtingen		1.454	1.097
	Overlopende rekeningen		8.657	4.733
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN			292.781	279.630

 

 

 

Boekjaar 2006-2007
Trading update 1e kwartaal (30/09/2006)	24/11/2006
Bekendmaking halfjaarresultaten (31/12/2006)	23/02/2007

 

 

 

Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de boekhoudkundige gegevens opgenomen in het halfjaarlijks communiqué, opgesteld op basis van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten van Leasinvest Real Estate Comm. VA afgesloten op 31 december 2005, welke zijn gepubliceerd op de website van de vennootschap.

Onze opdracht werd uitgevoerd in het kader van de periodieke informatieverstrekking van de vennootschap.  Ons nazicht werd uitgevoerd in overeenstemming met de controleaanbeveling van het Instituut der Bedrijfsrevisoren in verband met het beperkt nazicht. Dit nazicht bestond voornamelijk in de ontleding, de vergelijking en de bespreking van de financiële informatie en was dan ook minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening.

Bij dit nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die aanleiding zouden geven tot belangrijke aanpassingen aan de boekhoudkundige gegevens opgenomen in het halfjaarlijks communiqué, opgesteld op basis van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten van Leasinvest Real Estate Comm. VA afgesloten op 31 december 2005 in overeenstemming met de opname- en waarderingscriteria conform International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie.

 

Brussel, 23 februari 2006

Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCV

Commissaris

vertegenwoordigd door

 

Danielle Vermaelen
Vennoot

 

 

 

Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen gebouwen: kantoren (Brussel/Gent/Antwerpen), logistiek en retail.

De reële waarde waarde op 31 december 2005 bedraagt 272,24 miljoen EUR en de investeringswaarde 279,21 miljoen EUR. De portefeuille vertegenwoordigt een oppervlakte van meer dan 192.000 m2, gelegen op 13 verschillende lokaties en verspreid over 37 gebouwen.

De vastgoedbevak noteert op Euronext en werd in januari 2002 opgenomen in het NextPrime segment. Leasinvest Real Estate Comm. VA heeft een marktkapitalisatie van 216,7 miljoen EUR (waarde 15 februari 2006).